En los últimos días se conoció la noticia que el Regulador bancario de China ordenó a los bancos que contabilicen y previsionen los préstamos que estaban afuera de sus balances. Esto no hace más que confirmar una posible burbuja inmobiliaria.
Ahora bien, ¿Cuál es el tamaño de la burbuja? ¿Podrá el gobierno chino desactivarla a tiempo?
Para analizar la dimensión de la burbuja realizamos una comparación entre el valor de las viviendas residenciales y el Producto Bruto Interno (PBI). En primer lugar en Japón (en la década de 1980) se desarrollo un crecimiento en el sector inmobiliario que llevó el valor del total de las viviendas residenciales a niveles de 3.8 veces el valor del PIB. Alcanzando su valor máximo, poco después estalló la burbuja en el mercado de viviendas japonés y desde entonces han caído casi el 80%. La economía japonesa no logra consolidar su crecimiento y hace 20 años que el precio de los inmuebles no repunta.
En el año 2008, la primera economía del mundo también tuvo su burbuja inmobiliaria, que en comparación con su par asiático, fue relativamente pequeña alcanzando un máximo de sólo 1,8 veces el PIB. Aunque por el peso específico de la economía de EE.UU. dicha burbuja repercutió en todo el mundo produciendo la mayor recesión desde la crisis del 30, su mercado de viviendas sigue sin recuperarse tras haber caído más de 30%.
Por otro lado, la actual burbuja inmobiliaria en China ya ascendió a 3,5 veces el PIB, muy por encima de la burbuja de EE.UU. y cerca de los niveles de la de Japón. Por su parte, hay que tener en cuenta que la economía china es la segunda mayor del mundo y actualmente es la locomotora del crecimiento global después de la crisis financiera en EE.UU. y la crisis de deuda en la Unión Europea.
¿Cómo se origina una burbuja inmobiliaria? Toda burbuja de activos surge en un primer momento cuando las tasas de interés son bajas, las políticas monetarias son expansivas y se incentiva la colocación de créditos, ya que el dinero es barato. Cuando la población comienza a comprar activos en estos casos viviendas, el precio sube y la economía comienza a mover sus engranajes creciendo a un ritmo mayor, provocando la sensación de que esto continuara por un período prolongado. Luego de esto, para que la burbuja continúe retroalimentándose, la misma necesita más crédito. Es allí donde se siembra la semilla que hará explotar la burbuja, por lo que se flexibilizan la otorgación de créditos a personas que antes no eran aptas para ello. Este ciclo se repite una y otra vez hasta que la situación resulta insostenible.
China no es la excepción ya que pasó por todas las etapas anteriores. La particularidad es que en 2008 tuvo la oportunidad de reducir su burbuja, pero el gobierno chino sintió temor de enfriar demasiado su economía. A diferencia del resto del mundo, la inyección de dinero que el gobierno otorgó a los bancos luego de la crisis de EE.UU. se destinó a otorgar mas dinero haciendo crecer exponencialmente la relación valor de viviendas/PIB.
Actualmente el gobierno chino esta caminando sobre una delgada línea ya que sabe que si enfría demasiado la economía la burbuja podría explotar y de continuar la senda del crecimiento dicha burbuja podría tomar dimensiones cada vez mayores.
Este año los bancos chinos llegaron a un récord de 1,4 trillones de dólares de nuevos préstamos, y los reguladores están preocupados por el efecto de que la economía se desacelere. Los últimos datos mostraron que los precios de las propiedades chinas subieron en julio a su ritmo más lento en seis meses, después que el gobierno anunció medidas para evitar burbujas de activos.
Hasta ahora la medidas concretas tomadas por el gobierno chino fueron de exigir el mes pasado a las entidades del país que llevaran a cabo el test de estrés para medir el impacto de una caída de hasta el 60% de los precios de las viviendas. Los test que se habían llevado a cabo anteriormente sólo incluían un descenso del precio de las viviendas del 30% como máximo. Pero tras conocerse que en el primer trimestre los precios de las viviendas se incrementaron 68% interanual, las autoridades chinas han endurecido las condiciones para los créditos inmobiliarios y han atacado la especulación. Por su lado, el regulador bancario chino dio plazo a las instituciones de ese país hasta finales de 2011 para que contabilicen y previsionen los créditos que están fuera de sus balances.
En un momento en el que el sistema financiero mundial esta siendo cuestionado, esto pone en evidencia a los bancos chinos que el mes pasado tenían más de 2,3 trillones de yuanes de los activos fuera de balance. Lo que también genera incertidumbre son las preocupaciones sobre la salud de la banca china. Se estima que el índice de capital requerido para los bancos podría bajar del 11,5% (valor dispuesto por las autoridades chinas) a cerca del 10% después de incluir los activos riesgosos en sus balances. Es probable que en este escenario el gobierno chino tenga que inyectar dinero en sus bancos para mantener el capital requerido, ya que a nivel mundial los reguladores están presionando a las entidades financieras a aumentar el capital y mejorar la calidad de sus balances a raíz de la crisis del crédito, lo que obligó a decenas de bancos de EE.UU. y Europa a aceptar rescates estatales.
Todo indica que el gobierno chino con estas medidas se está anticipando a las consecuencias que puede tener la explosión de la burbuja de activos, aunque es imposible calcular el daño que la misma provocaría no solo en china sino en la economía y en el sistema financiero mundial debido a que no se conocen la magnitud de estos activos de riesgo en poder de los bancos del mundo.
Los indicadores económicos de mayor relevancia que podrían hacer detonar la burbuja son los siguientes:
· La tasa de interés de referencia; ya que un aumento de la misma puede generar una ola de incobrabilidad en el sistema financiero chino y hacer desacelerar su economía.
· La inflación; dado que un incremento considerable de la misma puede dañar la economía obligando al gobierno a subir las tasas de interés.
· La oferta monetaria; debido a que una reducción drástica de la misma puede provocar dos efectos, por un lado subir la tasa de interés con todas las implicancias que contamos y por el otro se reduce el otorgamiento de créditos por parte de los bancos lo que provocaría una disminución de la demanda de inmuebles provocando la caída en los precios afectando así los instrumentos de garantía como las hipotecas.
Respecto a algunos indicadores de la economía china, para el Producto Bruto Interno (PIB) para este año se estima que el mismo crezca en promedio 9.6%, en tanto que para el año 2011 se espera una desaceleración ubicándose el PIB entorno al 8.6%. En cuanto a la inflación se prevé que se estabilice en 3% para este año y debido al menor crecimiento en el año 2011 rondaría el 2.5%.
La oferta monetaria merece un análisis a parte, ya que después de la crisis financiera el gobierno chino tomó la decisión de inyectar dinero al mercado financiero para prestarlo al público. Esto generó una retroalimentación de la burbuja, lo que se ve claramente en la oferta monetaria debido a que la misma aumentó interanualmente 17.8% en 2008 y 29% en 2009, provocando que la emisión monetaria se traslade directamente a créditos (+18.8% en 2008 y +31% en 2009).
En cuanto a las estimaciones sobre la oferta monetaria la misma crecería en promedio 17% para 2010 y 2011, mientras que para el crédito bancario se estima que este aumente 18.7% en 2010 y 17% en 2011. Los pronósticos anteriores muestran que la oferta monetaria crecería a un menor ritmo, por lo que así se seguiría retroalimentado la burbuja.
Las cuentas fiscales de china muestran un déficit primario estimado en -1.3% y de -0.9% para 2010 y 2011 respectivamente, aunque la situación fiscal podría agravarse en caso que cayera el valor de las viviendas.
Un factor fundamental para la economía china es la balanza comercial. Las estimaciones para la misma se ubican entorno al 2.9% para este año y de 1.9% para 2011. Para el precio del yuan se espera que se ubique entorno a 6.7 yuanes por dólar en promedio para este año, mientras que la moneda se apreciaría levemente en 2011 a 6.6 yuanes por dólar. Para las tasas se prevé que las mismas se mantengan estabilizadas para el plazo mencionado.
En conclusión, la historia nos dice que la burbuja de activos es insostenible y es sólo cuestión de tiempo para que éstas estallen. Cuanto mayor sea la burbuja, mayores consecuencias tendrá la explosión. Por su parte, el Gobierno chino esta reconociendo estos riesgos y se está moviendo para controlar las consecuencias económicas potenciales que podría generar dicha burbuja, aunque pensamos que ya es demasiado tarde.
